房企要告别“三高”粗放式发展道路 业内热议市场长效机制

房地产是国民经济支柱产业，产业链条长，涉及面广。1月28日，广东省委、省政府在广州召开全省高质量发展大会分会场上，相关政府部门和房地产企业代表们热议“推动房地产业平稳健康发展”。

让居者有其屋，住房回归民生属性，构建和完善住房制度体系和市场长效机制，牵动民心。中国仍处于快速城镇化发展阶段，房地产行业发展模式走到了新的“十字路口”。

在前述分会场上，多名头部房企“舵手”建言房住不炒、租购并举、盘活存量等楼市发展路径，相关政府部门解读多主体供给、多渠道保障住房等政策措施，共同探讨如何推动房地产业企稳回暖，防范化解房地产市场风险。

“地产业带动了50多个相关产业发展，为成千上万的农民工，数以万计的房产中介，以及相关行业从业者提供了大量就业机会。”中国人民银行广州分行党委委员、副行长陈玉海出席会议时表示。

近年，房地产行业明显走弱，面临下行压力。此前1月17日，国务院副总理刘鹤出席达沃斯世界经济论坛2023年年会时指出，从2021年下半年起，中国房地产市场出现价格和销售急剧下降现象，房地产企业普遍出现了流动性不畅、资产负债表恶化，个别头部企业面临着重大风险。

广东省统计局数据显示，2022年全省固定资产投资额同比下降2.6%。其中，房地产开发投资下降14.3%。

长期以来，房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式亟待改变。陈玉海强调，要推动广东经济高质量发展，房地产的平稳发展不可或缺。“随着市场供求关系、人口老龄化、城镇化等因素的变化，传统的‘高负债、高杠杆、高周转’房地产发展模式已无法维系，向新发展模式转化是必然选择。”

今年广东省政府工作报告提出，要因城施策支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

房地产与国民经济息息相关。中央财办公开数据显示，房地产及建筑业占GDP的比重约为14%，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近50%，房产占城镇居民家庭资产的60%，房地产相关占全部余额接近40%。

2022年7月，出现部分房企风险暴露带来“停工潮”，由此引发购房者“集体停贷”。陈玉海介绍，人合银保监和住建等部门已出台“保交楼专项借款”、“保交楼支持计划”等一系列政策举措，积极支持已售逾期难交付项目建设交付，各项举措正在逐步落地见效。

“‘保交楼’一方面可以遏制风险房企、风险项目增加，弱化风险向优质房企蔓延，避免形成系统性风险；另一方面通过保障购房人的合法权益，有助于恢复购房信心，促进‘稳地价、稳房价、稳预期’。”陈玉海说。

目前，广东房地产企业的负债结构比较分散，有息金融负债、其他的同业间欠款、个人预售款分别占三分之一。在有息金融负债中，负债大约14%、公开市场债券9%，非标融资8%。陈玉海在前述会议上披露了这组数据。

“房企负债结构表明，‘稳融资’只是‘三稳’工作中的一环，融资端的放松，不能代替市场主体造血机制的恢复。”陈玉海表示，可以通过融资端的金融，助力“保交楼”，推动优质房企资产负债回归安全区间。“但是，摆脱目前的房企困境，绝不能再通过给供给端地产商和需求端购房者‘加杠杆’来解决，最终还是要靠解决居民收入、就业和信心等经济整体问题，仅靠金融资金的注入，是不足支撑其向新发展模式转变的。”

保利发展控股集团股份有限公司(下称)董事长刘平发言称，房企不能再走“三高”的粗放式发展道路，要回归市场真实需求，保持“质的有效提升和量的合理增长”，积极参与“租购并举”，全面升级和优化开发模式。他对南都记者表示，广东经济韧性强，特别是产业链发展完善，人口多年来保持增长，租购需求旺盛。2022年，在广东省的销售规模占全国比重约30%。

根据住建部信息，“十四五”期间，全国40 个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650 万套(间)。广东省的任务量在全国各省中居于首位省住房城乡建设厅2021年11月数据显示，全省将筹建129.7万套保障性租赁住房，2021至2023年将筹建约86万套(间)，基本满足重点城市住房需求。

在前述会议上，广东省自然资源厅党组成员、副厅长李俊祥表示，已组织各地编制2023年度国有建设用地供应计划，要求各地明确住宅用地供应情况，确定房地产用地供应总量和结构。根据各地预报数据，2023年拟出让房地产用地约7万亩，比2022年实际出让面积增加近一倍，与过去五年年均供应面积相当，将较好满足省内房地产用地需求。

李俊祥指出，为保证保障性租赁住房用地供应，省自然资源厅指导21地市在年度住宅用地供应计划中，单列出保障性租赁住房用地，其中，广州和深圳单列的租赁住房用地占住宅用地供应的比例，原则上不低于10%。

《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》明确，非居住存量闲置用地和房屋建设保障性租赁住房，无需补缴土地出让金。

与会的广东省内头部房地产企业如保利发展、万科企业股份有限公司集团、珠海华发实业股份有限公司等，都已开发租赁住房业务，投入建设长租公寓，布局多元化住宅产品。

“因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按照规定，落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。”广东省住房城乡建设厅党组张勇发言表示，支持政府平台公司回购困难开发企业存量商品住房，用作租赁住房、保障性租赁住房、人才公寓和群众安置房。

在前述会议上，中国建设银行广东省分行副行长邓波建议，打通保障房体系，对于具备条件的保障性租赁住房，可转为共有产权房或可销售住宅，满足不同人群居住需求。

现阶段，广东大部分的保障性租赁住房试点城市已经出台了项目认定办法，但政策实施细节有待完善。一些“工改租”“商改租”等类型项目在消防改造、消防验收等关键环节受阻。邓波提出，加快落地“非住改租”操作细则，完善适合广东实际情况的消防标准，疏通堵点痛点，指导广大租赁企业合规开展业务。

“随着我国实行‘二次房改’，未来我国将出现商品房市场、租房市场和共有产权房三大市场，预计2023年支持性政策仍将持续推出并实施，‘工改租’、‘商改租’等形式，将得到政策大力支持。保租房公募REITs有望进一步扩围并加快发行。”邓波表示，未来中国新增的房屋供应趋势，将有约四成是商品销售产权房，约六成是政策性住房。