博鳌直播丨范刚城市群将改变大中小城市住房市场供需关系

2019年7月28日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌21世纪房地产主论坛在三亚举行。 会上，中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长范刚发表了《城市群发展战略与房地产市场调整》的主题演讲。

范刚说，我们经常讨论一个问题。 我们经常听到学者说，房地产的需求没有了，需求这么小，需求不景气。 媒体、报纸都这么说，作为分析市场的依据。 我想提醒大家的是，当前的需求是在一系列严格的控制和限制条件下的。 我们严格限制了几个重要的诉求和各种改善诉求，比如限制第二、第三套房。 移民需求受到限制，外国人如何买房。 如果这两个限制持续下去，所谓的住房需求将受到很大程度的限制。 投资需求也受到限制。 为什么中国的投资需求如此旺盛？ 炒房的概念可以讨论一下。 有些投资不一定是房地产投机。 如果有的投资是用来出租的，房子还是给人住的，有不少房子买了之后并不出租，而是等待房价上涨。 这就是房地产投机。 如果中国开放，仍然会有大量的投资需求。 中国的人均GDP还很低，今年人均1万美元左右。 老百姓有这么多钱等待投资机会，因为过去15、16年，中国经济的储蓄率普遍高于40%，有的年份甚至高于50%。 我们变成了什么？ 国家、低收入高储蓄国家、低收入高财富国家。 每个人手里都有很多钱，等待着投资机会。 股市不好，境外投资受到各种限制。 我们的资本账户受到控制。 客观地说，我们是发展中国家，仍然需要受到管制。 每个人都有很多钱等待投资。 如果取消限制，需求仍然会非常强劲。 如果房地产投机和投资的需求太大，就会形成另一种泡沫。 现在我们只能采取短期的限制性措施，而没有引入长效机制，这是一种行政手段。 我个人近年来一直在表达这个观点。 如果没有长效机制，就无法判断泡沫何时膨胀并采取抑制措施。 不会出现大泡沫、大崩盘和大危机。 从这个角度来说，我们需要采取限制措施。

每个人都在谈论这种措施的好处。 现在我们正处于困难时期，房地产市场也面临着很大的调整。 我们很紧张，资金很紧张，一切都紧张。 我们这些宏观调控调整措施的一个重要结果是，我们没有像90年代初期的日本，或者像香港那样，在1998年左右暴跌60%到70%那样的大泡沫。我们的软着陆是有点小。 有泡沫，不断调整，这是好事。 当你走出舒适区时，经济就会过热。 赚钱太轻松、太舒服了。 这是过热的时候。 如果过热持续下去，没有这样的限制，如果任由各种需求爆发出来，从目前来看确实是有问题的。 它会产生大泡沫并最终导致大危机。 从长远来看，这对中国经济不利。 的。 从某种意义上说，走出舒适期、面对调整，是一种健康的状态。

近年来，中国房地产市场发生的最大的事情就是中央城镇化战略的调整。 这种调整体现在哪里？ 过去，战略城市不叫城市，而是叫城市发展。 他们限制小城市的发展，给大城市提供土地，但不给小城市提供土地。 人口涌向大城市。 结果，在2014年和2015年的时候，市场出现了两极分化。 一方面大城市房价上涨，另一方面小城镇库存过剩。 当时去产能、去库存指的是房地产去库存。 两极分化对决策者改变对房地产市场发展和城镇化的思维起到了重要的推动作用。 从原来的城镇化战略到现在鼓励大型城市群发展、鼓励向大城市增加供给的战略，这是近年来的战略转变。 国土资源部明确表示，将增加大城市土地供应，减少小城镇土地供应。 尤其是人口流出的小城市的土地供应，让大城市的集体土地进入市场，独立屋、出租屋开始上市。 随后又增加了几个湾区、雄安新区、京津冀，提出了粤港澳大湾区和长三角城市群。 现在叫长三角一体化，这是房地产市场最重大的变化。

城市群的发展意味着大、中、小城市的土地和住房供应可以互补，这将极大改善城市群的整体住房供应状况。 过去这些大城市发生的情况是，需求随着人口的增加而增加。 另一方面，供给并未增加，且受到严格限制。 经济学家无法解释房地产市场的问题。 这是一个基本供给和需求的问题。 为什么有的城市出现这么紧缺、那么拥挤的情况，为什么房价上不去？ 正是因为波动。 土地供应量和供应量立即增加。 供需平衡就是稳定均衡增长的问题。 当前的城市群战略通过基础设施和轨道交通连接连接一个区域的土地供应和住房供应，这对房地产市场的供需关系产生重大影响。

在此，我想提请大家注意正在发生的变化。 土地供应的增加将改变住房市场的供需格局。 城市群的发展将改变城市群内大、中、小城市住房市场供需关系的调整。 将对下一站中国房地产市场的发展产生深远影响。 不知道有的地方房价有没有下降。 供给的增加是市场稳定的重要因素，这样的新发展会带动整个城市群地区的整个城镇化、基础设施建设和各种需求。 将会吸引更多的人进入这个领域。 一方面关注度不断增加，另一方面土地供应的增加会带来需求的增加。 这些确实需要深入、前瞻性的研究来判断未来的发展趋势。

最后我想说的是，无论是新型城镇化战略，还是目前这些政策发挥作用的条件，我们都应该拥抱宏观形势变化带来的房地产调整。 近期，有超过100家房地产企业面临并购。 我听了之后，觉得非常好。 这说明房地产市场非常市场化。 企业可以交换产权，筹集资金，或者振兴。 ，引发整个行业的调整。 有些行业之所以困难，就是因为去产能难。 因为大家都在紧抓产权，想着通过借贷、融资、贷款来缓解资金短缺，所以应该用产权来替代一些资金，盘活一些项目。 从这个意义上来说，我说这是很正常的。 每个行业都经历过这样一轮轮的调整，房地产行业也不例外。 一个行业有几千家企业存在，未来也会逐渐适应和调整。 这将发生在每个人身上，而不仅仅是房地产行业。 发达国家的产业再好，每个产业也只有少数几家企业，这就是寡头垄断竞争。 还有一些串通价格的情况。 定价可以更高，利润可以更高，可以做更多的开发和创新等等，我们这个行业大概也面临着这样的调整。 经过这样一轮的调整，房地产从供求各方面都会变得更加平衡和健康。