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郭翔宇于坚
7月24日，中央政治局会议明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策”。 随后的一个多月，有关部委和各级地方政府积极落实会议精神。 推出一系列政策“组合”，力度超出市场预期。
房地产政策的优化和调整是基于房地产市场供求关系的重大变化。 具体发生了哪些变化，其背后的短期、中期和长期原因是什么？ 优化调整房地产政策需要注意哪些问题？ 本文将一一梳理。
一、房地产市场供求关系发生重大变化
我国房地产市场过去几十年总体呈上升趋势，未能经历完整的调整周期。 21世纪前20年，我国房地产市场呈现以下特点：
一是房价持续上涨。 这一现象也是在经济快速发展、城镇化水平快速提升、土地供应模式驱动等多重因素共同作用下形成的。 房价的长期上涨，强化了居民对房价持续上涨的预期，进一步激发了市场的热情。
二是房地产企业快速扩张，“三高”模式盛行。 高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式已成为房地产开发的典型模式。 房地产企业不断通过高成交量追求市场规模。 一些房地产企业负债规模过大，房地产市场过度金融化。
三是政策调控以“紧缩政策”为主，但市场热情依然高涨。 从2010年限购政策发布到2016年中央“房子是用来住的、不是用来炒的”政策，房地产相关政策不断增多，如限购、限贷、限价、限售、等，但市场人气依然很高。 直到2020年“三条红线”等政策出台，房地产企业被按下“刹车键”，市场周期进入下行区间。
当前，我国房地产市场供需关系发生重要变化，市场格局将进一步重塑。 变化的原因可分为短期和长期两个方面。
从短期原因看，一是需求面基本面下滑。 经济增长和居民收入增长放缓，居民购买力不足，需求面受到影响。
二是供给侧输血不足。 强硬降杠杆政策下，房企风暴持续蔓延，供给侧处于深度调整期。 据Wind数据和公开信息显示，已有近60家房企违约。 房地产企业缺乏新的融资渠道。 同时，他们需要降低杠杆，并因停产等因素导致市场销量下降。 房地产企业缺乏自生机制。
第三，市场预期发生变化。 居民对房价能够“继续上涨”的预期破灭，信心更加缺失。 与此同时，我国目前的房价租金比也处于较高水平，居民购房动力也明显减弱。
从中长期原因看，一是人口增速放缓，人口老龄化趋势逐步显现，长期住房需求的基本面发生变化。 2022年开始，中国人口将首次出现负增长，青壮年人口比重下降，老年人口比重上升。 人口结构的变化将导致长期住房需求基本面的变化。
二是城镇化进程放缓，住房供应逐渐饱和。 2022年末，我国常住人口城镇化率为65.22%。 虽然比2021年提高0.9个百分点，但仍慢于2021年1.3个百分点的增速。此外，我国家庭住房户比接近1.1，总体住房供应量已达到平衡，但不同城市可能面临分化不均的问题。
三是房地产供给侧需要新的发展模式，股权投资将占据更大比重。 目前，我国房地产市场已逐步从增量向存量转变。 房地产企业此前的“三高”模式已不再适应新形势。 新发展格局下，REITs等股权融资工具将发挥更大作用。 居民可以通过REITs来享受房地产升值带来的好处，自然会影响房地产市场的供需双方。
2、房地产政策持续优化
自7月份声明“房地产市场供求关系发生重大变化”以来，中央和地方的房地产政策也不断优化。 总体来看，政策变化主要体现在需求端和供给端。
（一）需求侧，重点满足居民刚性需求和改善性需求
一是推动落实“认房不贷”政策，大力促进改善性住房需求，降低购房成本。 8月18日，住房城乡建设部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款住房套数确定标准的通知》，推动实施首套房贷款“认房不贷”政策措施截至目前，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及南宁、苏州、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门等多个二三线城市，惠州、东莞、武汉、中山、珠海实行“认定房屋不办理贷款审批”。
二是降低首付比例和现有房贷利率，进一步减轻居民首付压力和还贷成本。 8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》，首付比率和现有抵押贷款利率。 此次下调，将有效节省购房成本，有利于扩大消费和投资，同时有利于缓解提前还贷现象，对多方有利。
三、税收优惠政策主要包括契税减征、个人汇兑退税等。国家税务总局7月20日发布《支持协调发展税费优惠政策指南》，包含19项税收优惠以及购房费用政策。 此外，财政部、税务总局、住房城乡建设部于8月25日进一步落实住房交换团体个人退税政策。
（二）供给侧，着力优化住房供应结构，保障房企合理融资需求
一是优化住房供给结构，积极推进特大城市城中村改造，构建保障性租赁住房体系。 7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》。 城中村改造对于改善民生、扩大内需、优化房地产业格局、推动城市高质量发展具有重要意义。 此外，租赁住房体系建设也是各方关注的焦点。 城中村改造对于大城市的租赁住房制度也有一定的推动作用。
二要全力推进“保交房”，保障房地产企业合理融资需求。 主要包括延长“金融十六条”两大核心政策、突破上市房企再融资限制等政策。 《金融十六条》中，对房地产企业现有融资合理延期和专项贷款支持项目发放配套融资风险分类不调整的适用期限统一延长至2024年12月31日，这将有助于缓解房地产企业的问题。 到期还款压力也进一步保证了房企“保楼交付”的进度。 此外，证监会在8月27日协调优化一二级市场IPO和再融资监管安排时也强调，“上市房企再融资不受亏损、亏损、亏损等限制”。损失”，进一步加大对房地产的限制。 市场支持。
三、总结与展望
房地产市场供需关系的重大变化意味着旧的房地产开发模式已经结束。 新的供求关系下，不仅要出台新的适应性政策措施，更要探索新的发展模式。 此轮政策优化将对稳定和恢复市场起到一定作用。 具体实施效果和可持续性还需要进一步观察。
但在政策优化和市场转型过程中，应注意以下几点：
一是实施供给侧改革，要充分发挥资本和产业的力量。 我们要放弃高负债模式，充分发挥股权融资工具的作用。 深入推进房地产供给侧改革，需要房地产企业、银行、地方政府等各利益相关方共同推动，在摒弃旧模式的同时，充分发挥产融结合优势，不断扩大股权融资比重。
二是稳定居民预期，通过解限购、“认房不贷”等一系列政策组合，持续释放刚性需求和改善性需求，通过降低首付、贷款利率等方式降低购房成本。 中国居民家庭资产中房地产的比重位居全球第一。 稳定居民预期是本轮建立新均衡的重点，也是经济发展、刺激消费的有力保障。
三是建立更加完善的“租购并举”制度，提高居民证券化参与度，防止房地产过度投资和投机扭曲市场均衡的现象再次发生。 鼓励居民参与REITs市场，分享房地产收益，进一步扩大REITs资产类别，纳入更多消费基础设施和市场化租赁住房，在完善REITs制度中加强对个人投资者的保护和公平性。
（作者郭翔宇为清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心研究主任、高级研究专家，于健为清华大学五道口金融学院房地产金融研究中心研究专家）
