市场月报5月楼市供需持续下滑地市提质缩量热情维持2023年5月

介绍

5月楼市供需再度回落，6月中旬冲刺有望止跌小幅回升。

◎ 文/CRIC研究中心

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5月份楼市供需整体延续4月份下降趋势。 30个重点城市供应量连连下降，仅达到2019年至2021年同期的一半，成交量环比下降8%。 绝对成交量基本恢复到本轮行情启动时的2月份水平。 受去年基数较低影响，前5个月累计成交量同比增长28%。 北京、上海、深圳等一线城市高位回落，二线城市跌幅大于上涨，但跌幅收窄，主要是成都、武汉、佛山、宁波等核心城市成交所致环比继续增加。 地市层面，5月份全国土地市场成交量仍处于历史低位。 由于主要成交区域成都、南京、杭州、厦门等城市土地供应质量较好，房企参与竞拍热情高涨，整体溢价率维持在6.5%。 地位相对较高。

01

新供应

环比跌幅又达27%，为五年来同期最低水平。

隋正等人体积缩水60%以上

5月30个重点城市新增供应1200万平方米，环比下降27%，同比下降3%，仅为同期供应量的一半左右2019年至2021年期间。 供应规模连续两个月下降，且降幅仍在扩大，充分说明“小印度春”退潮后，市场回归理性，房企供应积极性下降。

从能源水平来看，预计四大一线城市总体供应量为182万平方米，环比下降25%，同比增长34%。 广州供应萎缩尤为明显。 在经历了3、4月份月供应量100万平方米的小高峰后，5月份广州供应规模大幅回落至41万平方米。 北京的供应继续保持低位。 本月仅有越秀天悦、国祥远景、中建长安绿苑等个位数项目取得了证据。 上海、深圳供应略有改善。 由于基数较低，同比增长显着，带动一线城市整体供应量同比增加。

26个重点二三线城市供应总量1018万平方米，环比下降27%，同比下降8%。 前5个月累计同比增幅为9%。 从环比来看，城市供应量回调了70%以上。 合肥、南宁、济南等城市供应规模较上月减半。 由于昆明市场持续低迷，开发商对于供应更加谨慎，全月供应量已归零。 仅西安、宁波、南京等7个城市逆势增加供应，其中东莞以47%的增幅位居榜首。 从同比看，本月超过60%的城市供应面积低于去年同期。 苏州、无锡、徐州等萎缩40%以上。 不同的是，厦门、重庆、东莞增幅明显，但这主要是受去年同期疫情影响。 证据收集的障碍导致供应基础较低。

02

新房交易

较2月份水平环比下降8%

上海、杭州、荣成等受供给结构影响高位回落。

5月份整体成交量连连下降，市场热情恢复到本轮行情之初的水平。 据克而瑞监测，30个城市商品住宅成交量1606万平方米，绝对量与2月份基本持平。 从变化来看，环比下降8%，同比增长22%。 虽然单月交易量仍略好于去年同期，但仍明显低于2019-2021年同期。 市场呈现平稳、小幅下滑的走势。

各级城市均出现不同程度的下滑，一线成交量环比萎缩22%，降幅高于30个城市平均水平，但同比仍增长51%。 原因是前期相对火爆的北京、上海、深圳成交均出现下滑。 北京主要受供应限制，供需比连续两个月低于0.5。 虽然上海、深圳供应量有所增加，但由于周边地区推盘比例增加，成交表现一般。 以上海为例，远郊、远郊等外围地区供应占比超过65%，这也导致5月份成交量环比下降39%。

二三线城市人气小幅下滑，降幅较上月放缓。 但不同城市的市场情况仍存在显着差异：成都是月成交量超过200万平方米的热点地区，位居第一。 前期略显低迷的武汉、济南、佛山、宁波、东莞、长春等也经历了触底反弹，均有不同程度的回升，环比增长。 多数城市环比下降，降幅较为显着，降幅超过30%，主要集中在长三角二三线城市，以合肥、嘉兴、徐州为典型代表。 在经历了前期成交量的激增后，随着刚性需求的退去，整体成交动力低了不少。 现在，市场已经回归理性。

03

项目淘汰

苏夏宁波等中高档改良款热销，水涨船高。

北上深杭蓉人气下降

克而瑞研究数据显示，31个重点城市平均开盘销售率稳步下降至43%，环比下降8个百分点。 从周变化来看，从月初到月中，从32%下降到27%。 下半月受推结构影响回升至59%，最近一周再次回落至48%。

分城市看，5月份各城市环比跌幅均大于涨幅。 苏州、厦门、宁波等核心区域中高端优质楼盘入市，销量稳步提升； 天津和郑州也小幅反弹至30%。 关于。 值得注意的是，北京、上海、深圳、杭州、成都等前期核心一二线热点地区市场热度有所下降。 一方面与发射结构密切相关。 上海、深圳等部分城市加强了周边地区的供应。 这降低了平均售罄率； 另一方面，杭州、成都等地的购买力则面临阶段性疲软期。 随着市场的好转和整合，客户需求有所分流，去化率也有所下降。 还有武汉、常州等少数城市，市场尚未明显好转，去化率仍维持在13%左右的低位。

04

有存货

环比再下降2%

交易量下降幅度更大，部分销售周期延长至18个月以上。

5月份，大部分城市供应量继续萎缩。 30个重点城市总体供需比由上月的0.94下降至0.75。 供需关系日益紧张。 合肥、长沙、武汉等进入供大于求时期，北京、广州等供需比甚至低于0.5。 受此影响，30个城市库存规模持续萎缩，面积环比减少1.9%。 成都、合肥、济南库存下降超过5%。

过半城市消化周期进一步缩短，其中深圳、厦门萎缩超过10%。 不过，徐州、大连等城市库存规模虽有小幅下降，但成交降幅较大。 因此，消化周期不降反升，库存风险加大。 从绝对值来看，70%以上城市的消化周期在18个月的警戒线以下，其中上海、合肥的消化周期在6个月左右。

05

二手房

成交量较前期下降14%，较高点下降30%

夏航、苏宁等跌幅明显

5月17个重点城市二手房成交面积预计761万平方米，环比下降14%，较年内高点下降约29% 3月份，同比增长58%。 前5个月二手房累计成交量3863万套。 平方米，累计同比增长72%，同比和累计同比增速均有所收窄。

从环比来看，除扬州、资阳小幅上涨外，其他15个城市成交表现均弱于上月。 相比之下，杭州、厦门面临较大下行压力，成交面积下降超过20%，而深圳、东莞、佛山等大湾区城市，市场表现出相对韧性，环比下滑成交量在10%以内。

与今年单月最高成交额（通常出现在3月份）相比，5月份杭州、北京的成交规模几乎减半，厦门、青岛的跌幅超过30%，表明二手房成交量下降。楼市经历了较为剧烈的冷热变化。 苏州、东莞、佛山跌幅均在20%以内，回调斜率较为平缓，市场运行较为平稳，刚需市场降温，但这并不妨碍二手最终改革的强势乃至豪宅需求的持续释放。

同比来看，大部分城市保持正增长。 相比之下，杭州和北京的同比增速已收窄至30%左右。 厦门二手房市场出现疲软迹象。

06

土地市场

成交面积同比降幅收窄

保费率较上月小幅下降

2023年5月，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等城市进行了土地集中拍卖。 但受“少而精”土地供应策略影响，5月份全国土地市场成交规模仍处于历史低位。 热度方面，由于作为成交主力的成都、南京、杭州、厦门等城市土地供应质量较好，房企参与竞拍热情高涨，溢价率更超过7%。 整体保费水平也维持在6.5%的较高水平。 从房企拿地来看，除杭州被民营房企“包租”外，其他大部分城市的拿地主力依然是央企。

克而瑞监测数据显示，截至5月25日，本月一线城市土地成交面积83万平方米，同比下降70%以上。 成交金额仅为133亿元，同比下降80%以上。 从具体城市来看，除月初抽签期间北京有两宗住宅用地成交外，其他三座城市均无住宅用地成交。 上海和广州分别有3块和4块商业用地以最低价成交，而深圳则为零成交。

二线城市成交规模与上月基本持平。 成交面积1175万平方米，环比变化不大，但同比小幅下降7%。 受杭州、南京、成都等主要城市高价土地集中成交影响，成交金额环比增长26%至893亿元，同比小幅增长4% 。 受优质土地比例增加影响，楼面价进一步上涨至7596元/平方米。 本月，仅西安、成都、南京三座城市竣工面积超过100万平方米。 西安以建筑面积183万平方米位居榜首，共涉及20宗地块。 除高新三期和航天城两块住宅地块外，其余地块均以底价出让。 第二位是成都，成交面积163万平方米，涉及22宗地块。 从市场热度来看，杭州、南京、厦门、福州、成都较为火爆，整体溢价率超过7%，且所有地块都已见顶并中签出售，从市场上就可以看出热。 。

三、四线城市呈现量减价升的态势。 总成交面积仅为3764万平方米，环比下降11%，同比大幅下滑44%。 克而瑞监测的三四线城市中，仅东莞成交量超过100万平方米，成交建筑面积仅117万平方米，其次是南通，成交建筑面积95万平方米，排名第三、第四、第三位。 排名前五位的是宿迁、湖州和淮安，成交面积分别为93、91和75万平方米。 从区域来看，长三角三四线城市仍是成交主力； 从热度来看，长三角、珠三角的部分城市，如义乌、昆山、佛山、台州、泉州、太仓等都有溢价成交，而其他地区的城市土地拍卖仍然在2019年完成。保留价。

07

自始至终

6月中旬冲刺 供应有望增加

交易或低位反弹增长有限

综合来看，5月底已经到来，中央没有大的政策出台，只有南京、杭州等核心城市部分放宽了限购。 5月份供需整体偏弱，延续4月份的下滑趋势。 除了受到供应限制外，核心原因是居民因经济疲软而对未来感到悲观，购房信心不足。 此外，前期积累的需求得到充分释放，楼市增长势头持续放缓。

展望后市，我们认为6月是房地产企业上半年的关键节点。 为了冲刺年中业绩，房企也将加快推出节奏并加大优惠力度，供应量有望环比增加。 预计交易量将略有增加。

不同城市继续分化市场：一是上海、杭州、成都、合肥等热点城市预计将迎来短期盘整期，整体成交热度或因楼盘积累而出现转凉。市场和客户的分流。 其次，武汉、南京、苏州等基本面较好的二线城市成交预计将稳步增长，客户需求仍在恢复中。 三是天津、重庆、郑州等受刚性需求、刚性转型驱动的城市，成交量短期内难有明显改善，预计将在一段时间内维持在较低水平。

排版| 珍妮

本文摘自《2023年5月全国市场简报8P》