市场月报12月房地产市场供需小幅结束地级城市规模猛增但人气仍低

一线城市韧性较强，房企开盘热情增加，带动成交量稳步上升。

◎ 文/CRIC研究中心

在文章末尾下载完整的 PDF 版本

12月份，房地产市场迎来小幅回升态势，30个重点城市供应量和成交量增速分别为9%和18%。 一线城市韧性较强，房企开盘热情增加，带动成交量稳步上升。 土地出让步伐明显加快，成交规模创年内新高。 然而，普及率仍然普遍较低。 12月份土地出让溢价率为2.3%，比上月下降0.5个百分点。

01

新供应

政策叠加动力让大盘上涨9%。

一、二线热点增长30%

12月底供应量增长符合预期，30个重点城市预计新增商品房供应1807万平方米，环比增长9%。 但同比仍下降34%，不如往年同期。 在主要城市供应激增的带动下，预计全年商品房供应面积同比降幅将较前11月小幅收窄，至39%左右。

从能源层面看，12月一线城市新增供应389万平方米，环比增长29%，同比仅下降12%。 其中，北京、上海同比、环比均实现正增长。 北京12月供应主要来自中海地产海淀区富华里项目和丰台区大红门项目。 这两个项目为市场增加了近2,000套单位。

预计12月二三线城市26个典型城市新增供应1418万平方米，环比增长5%，同比下降38%。 整体供应强度不及2021年同期，但部分城市仍在积极促销商品。 例如，杭州12月新增供应预计接近200万平方米，同比增长34%。 位于拱墅区的纯新项目滨江芳翠锦绣公馆首次推出，绿城钱塘区项目的推出，都为杭州市场带来了充足的新增房源供应。 又如，重庆12月新增供应预计较上月增长近三倍。 位于沙坪坝区、九龙坡区、渝中区的多个项目陆续启动，年底市区货量充足。

事实上，四季度以来，中央针对房地产市场出台了多项财政和政策利好。 因此，房企加大了在一些重点城市的销售力度，以抓住年底新激活的购房需求。 上述12月供应激增的城市主要分为两类：一类是2022年楼市成交始终向好的强势一二线城市，如北京、上海、成都、杭州、苏州另一类是二三线城市，楼市相对较差，但供应却长期低迷甚至“零供应”，如西安、青岛、徐州、常州等、南宁等

02

新房成交

环增大18%，尾部略微倾斜

热点城市及改善项目热点格局不变

2022年12月，整体市场面临小幅“尾涨”行情：据克而瑞监测，12月监测的30个城市成交面积1628万平方米，环比增长18%，同比下降32%。 全年累计同比下降达38.%，与上月基本持平。 受益于房企年底业绩冲刺，房源上市频次增加、营销优惠力度加大，整体成交量呈现小幅增长。

从能量水平来看，前线的韧性更强。 12月总成交量268万平方米，环比增长16%。 全年累计同比降幅收窄至24%。 其中，上海、广州均出现供应集中增加的情况。 上海地区已入市7批，共涉及57个项目，总建筑面积约190.6万平方米，共计16060套。 这带动了交易量的大幅增长。 相比之下，北京房价小幅下跌，与上月同期同步下跌，并未出现上涨趋势。

二三线城市总成交量仅为1360万平方米，环比增长18%，同比下降33%。 各城市环比升多跌少，仍呈现“强者恒强”的差异化格局：杭州、成都12月月成交量均突破120万平方米，精品项目持续上架。畅销。 从变化来看，环比“翻倍”主要集中在前期成交相对低迷的重庆、郑州、厦门、福州等地。 随着疫情管控全面解除，需求迎来补偿性反弹； 同环比跌幅大致分为以下两类：一是天津、济南、昆明、长春、海口等二线城市弱势，居民整体观望情绪加剧，且市场尚未明显好转； 二是东南沿海核心二三线城市，如南京、合肥、无锡等，前期需求尚未透支。 目前已全面恢复，交易量仍徘徊在低位。 从全年同比降幅来看，成都、西安等西部区域中心降幅已收窄至15%。 购房需求相对稳定，市场自成一体。

03

项目淘汰

去化率稳定在49%，涨跌互现。

宁寒锦人气再次下滑

从项目开盘销售率走势来看，克而瑞研究数据显示，31个重点城市平均开盘销售率稳定在49%的高位。 分周变化来看，呈现“先降后稳”的走势。 12月初，去化率从63%的高位下降至44%。 随后，随着房企加快推出节奏，营销优惠力度不减。 52周（12.19-12.25）Delta比率稳定在44%。

聚焦单个城市，12月份各城市环比增减不一，总体呈现以下特点：一是上海、北京、长沙、杭州等热点不断热点。 随着优质货源的集中和增加，去化率基本稳定上升至60%以上。 其次，西安、成都等西部区域中心的市场状况独立、自成体系。 不仅成交量跌幅收窄，项目整体售出率也维持在50%至60%之间波动。 三是苏州、厦门、常州等12月份增幅明显，主要是供应疲弱所致。 单户热销带动平均销量稳步上升。 事实上，短期购房者观望态度依然浓厚，市场尚未明显好转。 第四，武汉、南京、天津等地前期纾困政策频出，但对项目销售的拉动作用正在减弱。 12月份整体产销率继续下滑，仍徘徊在低位。

04

有存货

二线和三线消化周期的短期改善

但多数仍处于库存规模高点

12月份，30个重点城市总体供应略显供过于求，总体供需比为1.1。 因此，月末库存环比增加0.6%。

具体来看，一些新增供应突出的城市短期内出现了供过于求的情况，如北京、上海、深圳、西安、成都、苏州、南京等。大部分二三线城市出现供大于求的情况，如长沙、重庆、武汉、福州、徐州等。

从消化周期来看，得益于年底供需的顺风，二三线城市的库存消化情况多处有所改善，如大连、福州、武汉、东莞、杭州等消化周期较11月份有所缩短。 但同比来看，90%以上城市的库存消化情况仍差于2021年底同期。

总体来看，全国新房供需总体保持相对平衡的趋势。 年底供需的激增，短期内改善了部分重点城市的库存消化状况。 但在市场需求低迷的情况下，大部分城市的新房库存仍处于历史高位。

05

二手房

交易量环比再跌20%

全年累计同比下降24%

四季度末，各省市成交规模继续下滑。 总体来看，12月份全国10个重点城市二手房成交量预计为331万平方米，环比、同比均下降20%。 预计全年10城市二手房交易面积同比下降24%。

从日成交数据来看，10个核心城市有增有减。 北京、深圳一线二手房交易进一步降温，规模环比分别下降31%和27%。 二三线城市中，仅杭州、青岛成交量环比增长，南京、苏州、东莞等城市12月二手房成交量再次萎缩。

从2022年累计成交量来看，10城市规模普遍下降。 北京、深圳、南京、杭州等强势一二线城市二手房全年交易量预计同比下降20%以上。 在整体市场寒流的渗透下，二手房市场规模已无法维持此前的高水平。

06

土地市场

交易量升至年内最高水平

土拍普及度持续低迷

临近年底，重点监测城市土地拍卖步伐明显加快，不少城市已完成年内第四轮、第五轮土地拍卖。 在此支撑下，全国土地市场成交量创年内最高水平。 截至12月26日，全国300个城市商品房用地总成交面积2.5亿平方米。 全月成交面积创年内新高，但同比降幅仍将超过40%； 从成交总价来看，本月土地成交总金额为6927亿元。 考虑到月末有成交的城市，环比增幅在70%左右，同比下降在40%左右。 平均楼面价格方面，由于月内一、二线城市成交增加，土地成交均价反弹至2820元/平方米，环比上涨8%，环比上涨8%。同比增长16%。

市场受欢迎程度。 重点城市中，月内有15个城市局部拍卖密集，但人气仍普遍较低。 12月份本地拍卖溢价率为2.3%，比上月下降0.5个百分点，为年内第二低点。 相比之下，大部分城市本地拍卖的热度仍处于较低水平，溢价率最高的上海也只有4%的溢价率。 二线城市土地拍卖溢价普遍较低。 溢价率最高的是石家庄，该地区不参与土地集中拍卖，平均溢价率为13%。 三四线城市的土地拍卖仍以底价成交。 仅盐城、台州、淮安等少数城市保持一定人气，月内平均溢价率超过5%。

本月一线城市土地成交面积265万平方米，环比增长11%，但同比下降62%。 重点城市来看，月内完成第四轮土地集中拍卖的广州、上海成为成交主力。 广州成交面积193万平方米，涉及15宗土地。 5个地块的平均溢价率仅为0.1%，较第三轮下降了0.4个百分点。 上海成交面积73万平方米，涉及10宗土地。 溢价率较第三轮集中供地略有上升，为3.69%。

二线城市成交面积4357万平方米，环比增长85%，但同比下降48%。 成交额环比增长88%至1779亿元，楼面价与上月基本持平，为4083元/平方米。 本月，成都、西安、长沙、青岛、宁波、合肥、重庆成交面积突破100万平方米。 其中，只有苏州和厦门市场知名度较高，整体溢价率达到4.8%，为今年溢价率最高的。 整体形势仍然处于冷热不均、需要支撑的局面，但也出现了新的趋势。 在城投公司开展多项扶持项目后，民营企业和城投公司也逐渐开始联合拿地。

三、四线城市也出现量价齐升的情况。 成交总面积19945万平方米，环比增长32%，但同比下降49%； 成交总额4724亿元，环比增长41%，同比下降27%； 平均楼面价格也小幅上涨，本月三四线城市平均地价上涨至2369元/平方米，环比上涨7%，同比上涨44%。 徐州、常州、盐城、南通、泰州、扬州等多达17个城市成交规模超过100万平方米，活跃度较高。 其中，月内完成第五批、第六批集中出让的徐州，以土地成交总量100宗、成交总面积943万平方米位居榜首，常州紧随其后，成交面积600万平方米。 第三位是盐城。 从区域来看，长三角三四线城市成为成交主力； 从受欢迎程度来看，大部分城市的土地拍卖仍然以最低价格完成。 仅盐城、台州、淮安等少数城市保持一定人气，月内平均溢价率超过5%。

07

概述

地方政策放松管制的影响正在减弱

1月受春节影响成交持续下滑

12月底，受益于疫情管控全面解除、高耗能城市限购放松等有利条件，成交量环比小幅增长18%，迎来小幅上行趋势。 但全年成交量降幅仍达38%。

展望下个月，我们认为成交量环比小幅回落，同时受去年基数影响，同比也将大幅回落。 主要基于以下几点：一方面，1月份恰逢春节，因此一二线成交热度将进一步减弱，楼盘品质回归三四线的可能性较大。不足的。 另一方面，随着拿地收缩，一季度房企供应可能有限，积极性不会太高，这也将限制整体成交量。 此外，利好政策基本结束，对交易的提振也呈现边际效应递减。 居民购房信心和预期尚未完全稳定。 因此，预计整体成交量将继续持平。 按照去年的高基数计算，同比可能会有较大幅度的下降。 。

不同城市“强者恒强、弱者积弱”的分化格局仍将延续：上海、杭州、成都等核心一二线城市市场已回归稳定理性，仍可“保持温暖。” 一些人口稠密的城市，如富阳、周口、驻马店等可能会迎来一轮购房活动，但预计对当地楼市成交的影响将远低于历史同期。 对于缺乏人口优势和经济基础的广大内陆三四线城市来说，需求透支严重，将面临较长时期的低位盘整。

版式| 太阳

本文摘自《2022年12月全国市场简报8P》