市场月报7月楼市供需双双下降租赁住宅用地供应短期内难以改变市场格局
文/深红研究中心
7月份，房地产市场呈现淡季特征。 一方面，预售证审批趋严，企业开工更加谨慎，供应量同比、环比双双下降； 另一方面，由于供应持续紧张，叠加热点城市限制网上签证，成交量全线下滑，济南、长沙创近年月度新低。 成交持续低迷，大部分城市消化周期已升至较高水平，30%的城市消化周期超过12个月。 与此同时，土地市场仍保持量跌价升的格局，高地价、高单价成交成为三四线城市常态。
供应：大部分城市新增供应大幅下降，一线城市同比大幅下降30%以上。
7月份，29个重点城市商品房新增供应量同比、环比均下降，分别下降9%和19%。 各一线城市供应量均大幅下降，其中一线城市下降尤为迅速，环比下降36%，同比下降50%。 北京跌至12万平方米，创2月份以来年内第二低，环比降幅高达65%。 广州从高位回落，同比、环比跌幅均超过40%。 二三线城市供应呈现两极分化趋势，环比下降18%，同比下降4%。 大部分城市供应量环比大幅下降，其中长春、苏州等城市供应量环比减少一半。 无锡更是创下年内新低，环比、环比下降近80%。 另一方面，海口、郑州、沉阳等城市供应量逆市上行，郑州、沉阳创年内新高。 这表明当地房地产市场不再分为淡季和旺季。 即使在传统的营销淡季，企业也在积极出货。 、加大绩效征集力度。
成交：受供应持续偏紧及政策影响，成交量环比继续下滑15%。
29个重点城市成交量较7月份高位回落，环比下降15%，同比下降33%。 一线城市成交量全线下跌，同比、环比跌幅逐渐加快。
一线城市环比下降22%，同比下降60%。 从环比来看，北京、广州成交量连续两个月下跌，创年内新低，环比跌幅在35%左右。 上海、深圳成交量环比分别下降1%、26%，但年内仍保持较高水平，较月均成交量分别增长14%、10%。 2017年，同比来看，上海、广州房价同比下降超过40%，北京下降84%。
二、三线城市环比下降14%，同比下降28%。 各城市成交表现继续分化，可简单概括为：一是武汉、重庆、杭州成交量仍处于高位。 上月底，杭州房管局放宽网上申请流程，成交量连续两个月保持在高位。 一些高价项目集中登记，房价已逼近2.5万/平方米。 其次，在供应明显增加的带动下，海口、福州成交量小幅回升，环比增幅均超过10%。 三是受供应不振影响，天津、东莞等城市成交量同步、环比下滑。 合肥连续几个月保持在20万平方米左右。 市场人气与去年同期相差甚远。 四是济南、长沙成交量已达冰点，单月成交量创近年来新低，市场热度明显降温。
库存：大部分城市库存环比小幅下降，9个城市库存消化周期超过12个月。
7月份，大部分城市楼市维持供大于求的局面。 北京、宁波、杭州等城市供需比均低于0.6，无锡更是低至0.26。 而且，供需比环比下降的城市比例高达62%，表明热点一二线城市成交持续低迷，主要是由于成交量极低。供应。 不过，部分城市如成都、济南、郑州等城市已经开始出现供应过剩的迹象。 合肥市供需比已连续两个月在高位运行。 即使供应量有所增加，但成交量持续低迷也逐渐成为市场常态。
多数城市库存环比均有不同程度下降，其中杭州、常州环比下降超过10%。 与此形成鲜明对比的是，由于成交低迷，郑州、合肥库存明显反弹，环比涨幅均超过10%。 合肥连续两个月大幅反弹，同比增长96%。 库存风险亟需警惕。
成交量持续低迷，大部分城市消化周期已升至高位。 30%的城市消化周期超过12个月，其中北京、厦门均超过18个月，福州则长达26.6个月。 此外，武汉、重庆、常州等部分城市的消化周期仍不足3个月。
成交结构：北上深大户型占比提升，高端产品占比较大
从价位段分布来看，上海地区中低端产品占比环比上升8个百分点，上海地区中低端产品占比环比上升至中高端产品占比。北京有所回落，深圳中低端产品占比依然较低，合计不足20%。 北京、上海、深圳市场高端产品占比较上月有所上升，其中北京高端产品占比提升9个百分点。 总体来看，高端产品仍占据较大市场份额。
从面积细分分布来看，144平米至200平米之间的大户型产品成交比例均有所上升。 除上海外，90平米以下产品均出现下降，降幅已超过9个百分点。 但深圳90平方米以下的产品占比一直保持在50%以上，占据了较大的市场比重。 144-200平方米产品成交比例均有所上升，其中北京增幅最为明显，环比上升8个百分点。
土地：市场成交量跌价涨，租赁住房用地大规模推出
继6月土地市场交易规模大幅增长后，7月交易规模大幅下滑。 成交面积和成交总价环比分别大幅下降45.5%和25.4%，成交底价环比上涨61.1%； 从城市能源层面可以看出，整体溢价率较6月份上升13.6个百分点。 仅一线城市平均保费率小幅下降，二线、三线、四线城市保费率均上涨10个百分点以上。
7月，克而瑞监测的300个城市商品房用地成交252宗，环比大幅下降43.1%； 成交建筑面积2589万平方米，同比、环比分别下降6%、25.4%； 成交总价1971亿元，同比大幅增长51.4%，环比下降25.4%； 本月地价上涨至7610元/平方米，创下月土地成交平均楼面价新纪录，主要是由于本月一线城市成交比例上升，以及热门二线城市南京、杭州等城市。 地块集中出让，带动整体均价上涨。 此外，本月三四线城市也出售了多幅高地价地块。
本月土地交易平均溢价率跟随土地交易平均价格上涨。 保费率上升了13.6个百分点。 本月平均保费率已达44.2%。 一线城市土地拍卖价格受到限制，溢价率较高的地块主要分布在二线、三线、四线城市。 本月一线城市平均土地溢价率为21.3%，环比小幅下降0.3个百分点，总体保持稳定； 二线城市土地溢价率为46.4%，环比上升19.3个百分点，涨幅最大； 三线城市土地溢价率为61.7%，提高11.9个百分点。 。
本月一线城市成交总面积197万平方米，环比下降27%，仅占总成交量的8%。 主要交易地点为北京和上海。 北京共完成7宗土地综合交易，总建筑面积90万平方米； 上海本月成功出让14幅地块，其中9幅纯住宅用地全部为动迁房或租赁房，总建筑面积74万平方米。
二线城市成交规模有所下降，但平均地价有所回升。 成交面积达1879万平方米，成交金额达1354亿元，环比分别下降42%和14%。 但土地成交均价却达到了7203元/平方米。 环比增幅分别为73%和50%。
三四线城市成交量环比降幅最大，成交面积513万平方米，环比下降58%，环比下降占交易额的47%。 成交均价环比分别上涨354%和25%。 三四线城市中，土地交易的主要城市仍位于东部沿海省份和海南三亚。 常州、佛山、漳州、三亚土地成交均较多。
总体：坚持政策连续性和稳定性，下半年市场不会大涨大跌
我们认为下半年房地产市场不会出现大起大落。 热点一二线城市着力调控供给和需求。 预售证审批趋严，严格限制成为制约交易量上行的重要因素。 预计热点城市供应量和成交量将继续低位运行。 短期来看，前期超调的城市似乎出现了缓解迹象，比如上海供应量小幅增加、杭州网上签证开放、房价加速上涨等。 但在调控政策难以出现实质性变化的背景下，前期供需超调的城市即使出现反弹，反弹幅度也将十分有限。
土地市场方面，一线城市和热门二线城市仍在努力维持或增加土地供应，主要是保证“住得住”； 同时，继上海推出纯出租用地后，广州也率先发布“租售同权”新政，房地产市场面临“售转租”关键拐点土地市场也会随着楼市调整，预计开发商观望态度将会加强，但在土地供应“僧多粥少”的情况下，竞争强度不会明显下降。
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本文摘自《2017年6月全国市场简报8P》
