集中供地新政速览 对22个城市的市场供需预期有何影响

介绍

 

从城市角度来看，土地供应新规将对市场产生哪些影响？

◎ 作者/杨克伟、李诗云

昨天有消息称，22个重点城市将实行土地集中出让制度，也就是通常所说的“零售改批发”。 土地集中流转一年内不超过3次。 从城市角度来看，土地供应新规将对市场产生哪些影响？ 对不同类型城市的影响是否存在显着差异？

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城市分化加剧：库存短缺导致城市拍卖愈演愈烈

过剩城市滞销率或将上升

2020年，城市间市场分化将继续加剧。 深圳、宁波、上海等热点城市，市场持续供不应求，库存消化周期缩短至6个月以内。 沉阳、长春等压力城市去库存持续承压，库存消化周期持续攀升至20个月以上。 另一方面，由于土地供应明显过剩，福州、郑州等地土地消化周期已攀升至两年以上，中长期枯竭堪忧。

集中供地制度可能会进一步强化城市和地区之间的分化格局。 总体而言，在土地供应短缺的城市，土地拍卖可能会更加激烈，而在土地供应长期过剩的城市，土地供应密集可能会导致土地拍卖失败率上升。

上海、深圳等土地供应紧缺的城市，土地拍卖竞争可能会更加激烈。 典型的例子就是深圳。 由于土地资源长期短缺，即使超额完成2020年土地供应计划，也很难真正弥补供应缺口。 土地出让周期缩短至0.6年，商品房出让周期低至6个月。 一方面，集中供地不利于缓解土地供应紧张的局面。 另一方面，由于竞价机会的减少，客观上放大了土地的稀缺性，从而引发了掠夺效应。

对于沉阳、长春等土地供应长期过剩的城市，土地供应集中可能会加剧土地拍卖的失败。 典型的例子是长春，商品房销售周期明显超过18个月的警戒线，土地消化周期也逼近两年。 库存压力显而易见。 对于此类城市，房地产企业拿地往往较为谨慎，而密集的土地供应可能会导致整体烂售率上升。

当然，更多城市的土地供应和库存情况并不像深圳和长春那样极端，但结构性土地供应过剩仍然存在。 典型的例子就是郑州。 中心区土地供应总体有序，库存压力可控，远郊土地供应可控。 过剩明显、库存高企、土地供应集中，区域间市场分化可能加剧。

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供应激增与窗口期交替：热点城市周期性波动加剧

城市减压越来越困难

从城市周期角度看，土地集中供应可能导致新建住房集中供应潮与空置期交替，扰乱住宅市场供需关系，加剧市场季节性波动。 以天津市公布的“两个集中”新规为例，2021年3月、6月、9月集中供应土地，意味着9月至明年3月土地供应将全面停滞。 如果6-9个月拿地，按照第一个开盘周期，2022年上半年房地产市场将出现集中供应浪潮，下半年将进入供应窗口期。

供给波和空置期轮流出现，对不同类型城市的影响可能完全相反。 具体来说：

对于上海、深圳等供应稀缺的城市，成交规模基本取决于供应量。 因此，随着供应集中度的提高，交易的周期性波动将会加剧，短周期内可能会频繁出现供需失衡的情况。 另一方面，在极端情况下，房地产市场供应主要集中在某些月份，其余时间供应持续处于低位甚至为零，购房需求可能会被迫下降。蔓延至二手房市场。

对于沉阳、长春等供给过剩的城市来说，商品房库存短期内已处于高位，集中供应潮的出现加剧了市场观望情绪，进一步加大了淘汰压力。项目。 新开盘项目的销售情况或将取决于企业利润让步的力度。 打折降价、免费停车位、拆除精装修将变得更加常态。

同时，为了争取良好的销售窗口期，实现错峰供应，避免陷入同质化竞争，房地产企业将尽力抢抓工期和进度，尽力缩短工期。从征地到首次开业的期限，向三个月的限制靠拢。 高周转也将成为房地产企业开发能力的“基本功”。

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