住建部定调明年楼市：“房住不炒”方向不变
据住房和城乡建设部官网，12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议系统总结2023年工作，分析形势，明确2024年重点任务，推动住房城乡建设事业高质量发展再上新台阶。
住房和房地产板块，会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。
58安居客研究院院长张波认为，“房住不炒”的大方向不变，但会更强调精准施策。在全国向保障房和商品房共建的双轨制下，对于房产回归居住本质并不会发生改变。对于房地产市场的平稳发展，解决更多新青年、新市民居住问题的要求并不会发生改变，房地产市场的良性发展既是中国经济稳定的重要基石，也是稳民生的重点所在。
住房和房地产板块，会议还指出，稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，“因城施策、一城一策、精准施策”指导各地优化楼市政策的思路没有改变，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势下，各地楼市政策预计将进一步优化调整。
根据中指研究院监测，2023年，全国各地政策出台频次超600次，年底北京、上海下调首付比例、降低房贷利率等，大幅降低了居民置业门槛和置业成本。当前，仅部分核心城市仍有一定限制性政策，预计2024年，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因区、因需优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策，更多低能级城市预计将通过发放购房补贴等方式促进住房需求释放。
会议指出，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。
中指研究院认为，在供求关系发生重大变化的当下，“人、房、地、钱”要素联动的新机制逐渐建立，有利于房地产市场供求关系实现新的平衡。房地产发展从居民住房实际需求出发，以人的流向和需求特征为基础，来匹配房屋供给规模和产品类型，同时配合相应的土地供给和资金支持，更好地实现供求匹配，才能更好地促进房地产市场平稳健康发展。
“三大工程”被认为是落实房地产发展新模式的抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。今年以来，中央已多次在重要会议中强调积极推进“三大工程”建设，国常会先后审议通过了相关指导意见。
陈文静认为，本次会议继续强调实施好“三大工程”建设，预计2024年，“三大工程”配套政策有望加快落实，积极发挥稳投资、稳消费的作用。其中，城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目进入实施阶段将在供需两端支持房地产市场企稳。保障房实施策略也有望逐渐明晰，预计2024年配售型保障房将在部分城市探索实施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。
据微信公众号“国家开发银行”消息，日前国开行已实现福州市双龙新居保障性住房项目首笔发放1000万元，这标志着全国首笔配售型保障性住房开发成功落地。
陈文静认为，随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力。
会议指出，适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，大力加强基础性工作，为推动住房城乡建设高质量发展筑牢根基。
完善工程建设标准，围绕建造好房子，发布住宅项目规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准，结合“一带一路”国外工程项目需求，推动工程建设标准“走出去”。
强化科技驱动，研究面向未来的好房子建造技术，组织筹建新一批重点实验室和工程技术创新中心等科技创新平台，加快推动“数字住建”落地实施。
管好城建档案，完善工程建设档案管理制度，建立城建档案移交履约信用监管机制，推进城建档案数字化建设。
张波认为，新周期下重点将从解决“有没有”转向解决“好不好”，对于建筑质量，将从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等多方面入手，强调提高住宅的建设标准，给市场供给更多高品质房子。同时，强调科技驱动 ，尤其是房产的“数字化”，除了在基础统计和分析方强化“数字化”外，还强调在科创面推动数字化建设的落地，推进房地产市场的高质量发展。
中指研究院认为，整体来看，本次会议进一步明确了2024年房地产政策的发力方向，我国住房发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段，会议强调要“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”，“好房子”供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。房地产行业在经历了两年多的市场超调后，随着供需两端政策协同发力，“有利因素”正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。
同时，化解项目交付风险仍是2024年政策聚焦点之一，预计“保交楼”配套资金和政策有望进一步落实，修复市场预期。加强预售资金监管、改革预售制度或是“保交楼”重要配套举措。此前住建部就已明确“有条件的可以进行现房销售”，2023年已有多地试点现房销售，合肥、郑州亦提出在部分区域进行试点。2024年，预计将有更多城市或地区推进试点现房销售，有望加快预售制改革进程。
