市场月报1月楼市供求同环比皆跌超4成地市流拍率高仍低迷

 

1月份，楼市惨淡，供需下降超40%，地市楼盘滞销率居高不下。 展望2月份，房地产市场依然不容乐观，成交量或将继续下滑。

◎ 文/鹤研究中心

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1月份，房地产市场继续下滑，29个城市成交量环比再降4%，同比降幅扩大至32%。 只有一线城市成交有所回升，超过60%的二三线城市成交疲软，同比降幅继续扩大。 土地市场持续低迷。 深圳、苏州、宁波、无锡三地土地集中竞拍。 土地拍卖的受欢迎程度低于第二轮。 溢价率创历史新低，未售出率仍处于23%的高位。 在房企资金压力没有实质性改善的情况下，推迟拿地甚至不拿地是共识。

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供应

同比大幅缩水 锐减43%以上

厦门、大连等4城“零供应”

年初1月，供应明显萎缩：29个重点城市新增供应面积达1080万平方米，同比分别下降43%和58%。 由于脱发等不确定因素的影响。 在能量水平方面，

一线城市商品房新增供应面积228万平方米，环比几乎“减半”。 北京受当前COVID-19疫情影响不确定，供应量环比下降82%，房企开盘意愿不高。 广州和深圳整体供应量也稳中有降，环比降幅超过70%。 惯性依然存在，房企供货积极性较高。 上海本月供应164万平方米，环比增长46%，明显好于去年同期。

二三线城市新增供应面积851万平方米，环比下降60%，同比下降48%。 从绝对量上看，仅成都月供应量超过100万平方米，其次是南京和徐州，也达到了90万平方米以上。 西安、长春、大连、厦门四市本月“断供”，西安主要受新冠疫情“封城”影响。 从变化趋势看，各市环比均出现不同程度下降，降多于升，同比升少。 成都、徐州、海口、济南供应阶段性偏弱，环比有所回落，但仍明显好于去年同期。 环比降幅相同的城市大致分为两类：一类是东南沿海城市，如杭州、宁波、苏州、东莞、常州、无锡等，环比降幅较大超过 50%； 二是长沙、武汉、昆明、郑州、南宁等中心城市，跌幅均超过60%。

预测下月，我们认为2月恰逢传统春节假期和新冠疫情的负面影响。 预计整体供给规模将小幅回落，尤其是京津冀豫等疫情较为严重的地区。 整体供应很可能在低位徘徊。

新房子

做个交易

同比下降约40%

近半数城市同比减半 仅成都增长11%

从成交表现来看，正如市场预期，人气稳步回落。 1月份，29个重点城市整体成交1429万平方米，环比下降37%，同比下降46%，主要原因是去年基数较高。 在能量水平方面，

一线城市韧性更强，总成交285万平方米，同比分别下降38%和21%，但降幅不及100个城市的平均水平。 其中，上海购房需求旺盛，供应增加，成交回升。 2022年月成交量130万平方米，环比增长43%，创去年2月以来新高。 受新冠疫情不确定性影响，北京成交量同比分别下降46%和31%，广州和深圳成交量持续低迷，主要受前期调控政策持续发酵影响，短期内难以改善。

二三线城市总成交1143万平方米，环比下降41%，同比下降47%。 从绝对量来看，梯度明显。 仅第一城市成都1月成交量就超过150万平方米。 佛山和武汉属于第二梯队，月成交量80万至90万平方米。 超半数二线城市月成交量低于5000万平方米。 一万平方米。 从变化趋势看，只有成都“高烧”，同比有所增加； 宁波主要是上月成交没有“赶上”，1月购房需求释放，导致环比上涨，但同比降幅仍达到48% %，市场继续低迷。 其余城市同比下滑，中央降息降准政策效应尚未在市场层面显现。 下月预测，我们认为传统春节假期适逢新冠疫情影响下春节返乡“难”，整体成交量或将迎来小幅回调。

有存货

循环

多城供应骤降后库存小幅回落

沪广杭消化周期缩短

1月临近春节，受“就地过年”政策影响，大部分城市供应量大幅下降。 厦门、长春、大连和西安本月预计无新增供应。 29个城市整体供不应求。 上海、徐州、南京、无锡、海口积极推货，供需比大于1.2。

一线城市中，北京、广州、深圳库存面积均环比下降，广州消化周期缩短至一年以内。 二三线城市中，成都、厦门、福州、济南、大连、苏州、合肥库存面积低于2021年同期，但只有成都和杭州消化周期年有所缩短-同比。 从各城市供需数据来看，2022年春节前楼市表现明显弱于2021年。

做个交易

结构

沪深两市高端豪宅占比小幅上升

北京中低档比例下降12pcts

从价格段分布看，北京低端产品占比上升15个百分点，上海和深圳分别下降2个和12个百分点； 北京和深圳中低端产品占比分别下降12个和10个百分点，上海提高4个百分点； 上海、北京中端产品占比分别下降3、2个百分点，深圳占比上升16个百分点； 北京中高端产品和高端产品占比下降2个百分点，上海和深圳分别提高1个和6个百分点。

从面积分布看，深圳90平方米以下产品占比下降8个百分点，上海和北京分别上升1个和12个百分点； 90-120平米产品占比深圳上升7个百分点，北京和深圳均下降1个百分点； 上海、北京、深圳120-144平方米产品占比分别变化-1、-6、1个百分点； 上海、深圳144-200平方米和200平方米以上大件成交比例分别上涨2%和1%。

二手

住房

成交量仍同比下降45%但环比明显收窄 苏杭止跌回升

2022年1月，二手房市场整体继续小幅下滑，9个重点城市共成交329万平方米，环比微降5%，规模环比下降45%与去年同期。 年初市场整体继续高位运行，但临近春节市场供应明显萎缩，导致成交小幅回落。 综合近期房地产扶持政策频频出台，当前市场规模与去年同期相比仍有空间，后市有望小幅回升。

具体来看，分城市看，9个城市的表现环比跌多于涨。 只有杭州和苏州出现环比正增长。 其中，杭州上涨近80%。 一线市场中，北京、深圳均出现15以内小幅回调，其余城市均有不同程度回落。 ；同比表现仍普遍下滑，半数城市降幅超过50%。 只有大连因为前期低，所以增长了两倍。 深圳、青岛长期低位运行。 幅度回落。

土地

市场

宁波土拍回暖 成交环比暴跌90% 溢价率升至4.3%

截至1月23日，全国300个城市商业用地成交总建筑面积仅为5478万平方米，环比12月下降近90%，同比下降近70%； 下降90%，同比下降75%。 楼面均价跌至每平方米2069元，环比下跌15%。

市场人气方面，在宁波土拍回暖带动下，平均溢价率小幅上涨至4.3%。 具体来看，由于规则松动，交易主力宁波利润率提升，第三轮浓土拍卖人气明显回升，提振二线城市整体溢价率达到6.2 %，比上月上升3.7个百分点； 全部商办用地溢价率降至冰点； 三四线城市保费率也进一步下降，平均保费率仅为3.8%。

待售土地方面，重点监测城市的平均待售率已升至21%。 除西安、石家庄等少数二线城市滞销地块较多外，大部分滞销地块集中在三四线城市，且以住宅用地居多。 究其原因，主要是房地产企业仍面临较大的资金压力。 此外，这些城市房地产市场下行压力加大。

一线城市成交及开工面积仅为85万平方米，环比下降88%，同比下降85%。 月内，一线城市共成交10块商业地块，均以底价成交。 值得注意的是，本月，北京率先发布2022年首批商品住宅用地出让公告，共计18块地块，总面积约83万平方米，将出让2月中下旬集中开工。 在土地拍卖细则方面，不同于其他城市三轮土地拍卖政策的放宽，北京2022年首个土地拍卖细则延续了2021年的细则，如“房价联动、重建质量、现房销售的竞争”，尤其是在现房销售方面。 ，本次北京有9块土地需要竞拍现房，进一步强化了现房销售的预期，对房企拿地的要求还是比较高的。

二线城市成交及开工面积820万平方米，环比下降90%，同比下降76%； 成交额仅为359亿元，环比下降91%，同比下降79%； 楼面均价降至4382元/平方米。 具体来看，本月只有宁波单市进行了土地集中拍卖，土地拍卖热度逆势而上。 鄞州区多处地块达到最高限价，进入抽签阶段。 整体溢价率上升至7.1%，成为第三轮土拍溢价率最高的城市。

三四线城市成交及开工面积不足5000万平方米，同比下降63%。 成交金额和楼面均价也随即回落，分别为706亿元和1544元/平方米。 在克而瑞监测的三四线城市中，南通、盐城、淮安等成交面积超100万平方米。 其中，土地集中竞拍的南通，成交规模达136万平方米。 值得一提的是，虽然南通第三轮土地集中拍卖的规则有所放宽，但三轮土地拍卖的热度依然不高。 已售出的19幅地块已全部以底价成交，部分未售出的地块也出现了拍卖。 相比之下，嘉兴的土地集中拍卖要火热一些。 受地价上限进一步下调的影响，2块土地达到成交高峰； 不过，涉及住宅物业的5块土地均被本土房企拿下，外资品牌房企的参与度仍然偏低。

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