房地产供需发生重大变化政策调整优化恰逢其时

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。 从房地产来看，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”、“及时调整优化房地产政策”等词语备受关注来自各方。 接受《证券日报》记者采访的多位业内专家认为，这是房地产市场的新设定，同时也向外界释放了后续仍存在边际优化空间。房地产市场调控政策。 值得注意的是，“房不炒”仍是底线。

受此鼓舞，昨日A股市场房地产板块及相关产业链集体沸腾。 截至7月25日收盘，同花顺房地产服务、房地产开发、物业管理概念增速分别为6.22%、5.1%、4.33%。 其中，多只概念股强势触及涨停。 此外，厨卫电器、租售权、恒大概念、装配式建筑等与房地产产业链相关的概念板块也出现可喜涨幅。

房地产市场供求关系发生重大变化

会议指出，要有效防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策用好因城施策的政策工具箱，更好满足居民刚性住房和改善性住房需求。 促进房地产市场平稳健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，从本次会议传递出的信号来看，首先，防范风险仍然是今年房地产工作的主基调，尤其是防供的行业——侧面冲击和需求面减弱。 失速和其他风险。 其次，基于房地产市场供求关系的变化，后续房地产调控政策体系和基调可能面临调整和优化。 最后，基于二季度以来商品房市场明显下滑，企稳形势仍需巩固，预计下半年热点城市政策调整仍将持续，但这样的需求端政策仅限于维持房地产市场稳定的需要，而非刺激楼市。

值得注意的是，本次会议在房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出调整优化房地产市场供求关系。房地产政策及时出台。

中金公司研究部认为，这一变化主要意味着，经过近20年的快速建设，我国房地产市场整体上已经度过了供不应求、长期过热的阶段，城市房地产开发的质量和数量都在下降。居民住房条件明显改善。 ; 在这种新形势下，部分城市新增住房需求已见顶或进入下行周期，同时存量和增量住房供应相对充足，有必要在“房地产政策”框架下优化房地产政策。根据本市政策，支持合理“刚性和改善性”购房需求释放。

“从当前市场阶段特征看，一是近二十年来我国人均住房面积大幅增长，目前每户人均已接近1.1套，居民基本住房需求已得到满足。二是居民杠杆率一直较高，加杠杆空间有限。 中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，这些数据表明居民的基本住房需求已经得到满足。

从供给端来看，李玉佳补充道，当前开发商大规模储备土地的时代已经结束，预示着房地产市场可能永远告别大规模过热的趋势。 因此，楼市的调控政策也应该转变，即从防止过热转向防止过冷，从“有没有”转向“好不好”，满足居民需求，政策要从需求转向供给侧改革的侧面刺激。

楼市调控政策优化空间进一步打开

在房地产市场供求关系发生重大变化的共识基础上，未来房地产市场调控政策的优化空间将进一步打开。

中国社会科学院经济研究所副研究员林攀在接受《证券日报》记者采访时表示，未来楼市调控应该从防止过热转向防止过冷。 在“房子是用来住的、不是用来炒的”前提下，房地产业健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

林攀认为，后续房地产市场调控政策的优化调整将主要针对一二线城市。 特别是在库存较高的一、二线城市郊区，按照“一区一策”原则，优化住房信贷政策，引导金融机构降低住房贷款利率，降低首付比例用于商业住房贷款。 此外，结合生育政策，对二孩及二孩以上家庭在限购、首付比例、房贷利率等方面给予一定支持。

结合当前政策现状，中金公司研究部预计，未来对于“卖一买一”、“卖旧买新”的家庭，政策支持空间将会更大。

除了从稳定需求的角度出发外，稳定供给侧和投资侧也是未来政策延伸的触角。

例如，中金公司研究部认为，促进供给方面，“财十六”部分政策将推迟，龙头民企再融资仍可能加大支持力度； 稳投资方面，城中村加速改造可能会适度提振投资，但与以往棚户区改造、旧房改造不同，步伐将稳健，突出公益属性，避免大规模拆建，同时加快保障性租赁住房建设，“盘活改造各类闲置房产”或将成为源泉之一。 总体而言，在需求下降的趋势下，房地产政策可能不会解除，以免强力刺激推高房地产泡沫。

将城中村打造成重要发电点

会议不仅强调要“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，还提出加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和“两用”公共住房建设基础设施建设，盘活改造各类空置房产。

7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》，指出积极稳妥实施特大城市城中村改造，是为了提高人民群众生活水平。是保障民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。

ICCRA住房租赁行业研究所所长赵然告诉《证券日报》记者，很多城中村位于城市核心区域，因此经常被用作出租房屋，这与住房租赁行业有着天然的关联性。 但大多数城中村通常生活质量较低、配套设施不完善、物业管理困难、存在一定的治安问题，被视为城市内的低效资产。 如果能够通过专业的租赁住房企业进行统一标准化改造和管理，这些地区就能从城市痛点转变为亮点，城中村或将成为城市发展的新动力。 不仅扩大了租赁住房的有效供给，让现有居民生活得更好，也吸引了更多新租户入驻，让这些地区焕发了新的生机。

“应该说，城中村改造是盘活低效存量资产、增加保障性租赁住房供给的有效途径。” 在赵然看来，城中村改造是一个复杂的过程，投资规模大，工程作业复杂，利益相关者众多，包括政府、居民、开发公司、运营公司、金融机构等。在城中村转型的生命周期中，金融创新工具或将成为推动城中村转型的催化剂。 例如，可以利用绿色债券等金融工具筹集资金。