房地产经纪概论：房地产细分市场供求分析

主要从产品的物质特征、权属特征、区位和市场吸引力四个方面进行分析。其中1、物质特征包括规模、房地产的功能用途、地块大小、地块形状、临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、建筑结构类型、建筑类型与风格、内部装修及设备配置等，对于存量房地产，还包括已使用年限、建筑质量、功能折旧和外部折旧状况等。

2、权属特征包括权属类型、他项权利设置状况，其中土地还包括土地出让合同对土地使用的规定（年限、用途、容积率）。

3、区位包括中观的城市区位和微观的位置，中观的位置指标的房地产在城市空间结构中所处的位置，如什么圈层、什么区域、与城市空间发展轴的空间关系。微观的位置主要包括标的房地产与周边重要设施和其他房地产的空间关系、出人口、可视性（即从所临接的街道上看到标的房地产的可能性）、周边房地产的用途、交通流量、邻近地区的供求状况及地区声誉。市场吸引力主要指标的房地产是否有特别吸引投资者或购买的特殊品质，如独特的建筑设计、优美的景观，对于存量收益性房地产，其市场吸引力还涉及到标的房地产的一些经济特征，如租赁收入状况、经营费用、管理水平、租客类型与结构、租赁状况（包括租赁期，是否有租金折让、现有租约到期日、续租条件等）。

这一步包括界定标的房地产的市场区域和确定标的房地产最可能的使用者。1、界定标的房地产的市场区域就是界定能够与标的房地产产生竞争关系的其他房地产所在的空间范围。因为房地产具有空间固定性，房地产的相互竞争（或者说替代）只能在一定的空间范围内产生。所以房地产的细分市场首先是一个空间的概念。

虽然不同类型的房地产其市场区域内涵有一定区别，但界定市场区域的方法都涉及时间距离和地理分界两个重要概念。时间距离指标的房地产的使用者在当时当地的一般条件（收入水平、交通方式和生活、消费习惯等）下所能接受的标的房地产与另一重要地点之间的时间距离，如对于住宅而言，是其与住户上班地点的时间距离，对于零售商业房地产而言，是其与主要顾客的居住地或办公地的时间距离，处于不同级别商业中心（如社区级、区级和市级）的零售商业房地产，顾客所能接受的时间距离是不同的。对于办公楼而言，是其与办公楼使用者的主要客户所在地的时间距离。与住宅和商业房地产有所区别的是，办公楼的市场区域通常是并不是一个空间上连贯的区域，而且它通常有更大的范围，一般会涉及整个城市或城市的某一个分区。时间距离的具体数据一般应通过市场调查取得。

2、确定标的房地产最可能的使用者，就是根据第一步分析所知道的标的房地产的产品特征，确定最可能愿意使用标的房地产的使用者类型及其特征。如对于住宅而言，就是要明确其最可能的住户在年龄、收入、职业、婚姻状况、家庭规模等方面的特征。对于零售商业房地产而言，就是要明确最可能使用标的房地产的商家的商品经营类型（如服装、百货或餐饮等）、经营规模、业态等。而对作为使用者的商家的研究常常是以对最终消费者（商家的顾客）的研究为基础的。如哪一类消费者（年轻人还是中老年人，高收入者还是中低收入者）在哪种消费状态（日常生活消费、大宗商品购物或休闲消费）下会光顾使用标的房地产的商家？对于办公楼而言，需要明确其使用者是什么产业、怎样规模的企业或机构？以及这些企业或机构的主要客户又是什么类型的客户，分布在哪里？

预测需求是以因果分析为基础的，也就是从分析影响需求的主导因素人手。1、对住宅而言，影响其需求的主导因素是人口；2、零售商业房地产的市场需求主要受其市场区域内最终消费者的收入水平所主导。3、办公楼的需求则主要与当地就业水平及其就业人口中使用办公室的人数密切相关；借鉴发达国家在此方面的经验并结合中国的实际情况，对以上三类房地产的市场需求进行定量预测的方法见“房地产细分市场需求预测”。

潜在竞争房地产的面积受多种因素影响，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和劳动力成本、房地产开发商的期望利润率。

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