最重要的经济工作会议 历史上第一次明确房地产市场供需关系发生重大变化

7月24日，中央政治局经济工作会议传出重大消息。 亿万民众关心的房地产，中央如何判断？

会议指出，要有效防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整优化房地产政策用好因城施策的政策工具箱，更好满足居民刚性住房和改善性住房需求。 促进房地产市场平稳健康发展。 要加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和“休闲应急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 要有效防范和化解地方债务风险，制定实施一揽子减债计划。 要加强金融监管，稳步推进高风险中小金融机构改革和去风险。

其实其他的事情在经济工作会议上也多次提到，那么最大的区别是什么呢？

第一：“房地产市场供求关系发生重大变化。”

什么意思？ 过去一段时间，房地产市场持续火爆。 找房子很困难，房价也非常高。 尤其是一二线城市，多重管控，限购力度加大，是典型的卖方市场。 目前，房地产市场持续低迷。 除一线城市和城市核心区外，房价普遍下降。 房主们忧心忡忡，要么减少损失，要么赔钱养活自己。 买家要么以低价购买优质房产，要么继续观望。 这是一个典型的购房市场。

中央判断房地产市场已由卖方市场转为买方市场。 大家一定要认清形势，做好准备！ 当然，这也意味着政策将再次升级、放松。

经济工作会议就房地产中长期基本面作出表态，强调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。

《求是》杂志2023年第4期刊登了2022年12月15日中央经济工作会议上领导人重要讲话的部分内容《当前经济工作的几个重大问题》。 文章明确指出，要“深入研判房地产市场供求关系、城镇化格局等重大趋势和结构性变化，狠抓研究中长期-术语根本原因。”

这意味着，正如此前央行领导所提到的：在市场长期过热阶段，陆续出台的政策还有边际优化的空间。 很快就会落地。

第二：房子还没买住就不要投机。

“风险防控”成为今年房地产工作的重中之重。 2022年以来，房地产行业进入深度调整期，市场情绪持续走弱，房企债务风险明显加剧。 与此同时，各地频繁发生“停工断贷”，进一步打压市场信心。 上述风险一旦传导至金融、社会等领域，后果将不堪设想。

2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。 此后几年，这一简单明了的表述一直是房地产调控工作的根本指引，并先后出现在2018年、2020年、2021年、2022年的四年期《报告》中。

没有明确提到住房是用来住的而不是用来炒的，并不意味着政策的全面转变。 “房子是用来住的，不是用来炒的”仍然是各地各市政策的底线，也是未来相当长一段时间中国楼市将坚持的总基调。 它不应该也不会突破。

第三：房地产整体降温

上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。 商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

6月为2019年以来连续四年最低值，现行政策城市的政策边际效应有所降低，而一线城市目前基本没有政策松动。

1：政策影响已经消退。 楼市政策松动一年多，除了一线城市和少数二线城市外，当前市场已经没有松动政策的出路。

目前，房地产行业面临的并不是简单的资金问题。 拿地、销售、客源、贷款甚至同质化产品竞争都存在压力。 从目前监测数据来看，多地城市利率出现小幅变化。 但当前购房事关收入稳定，再加上人口问题，仍然影响着房地产市场的稳定。

6月份房地产市场利润率继续走弱。 大部分城市销售面积环比继续下滑。 市场信心不足。 尤其是一线城市公积金政策相对覆盖面太小，无法刺激改善需求。 小阳春有降温之势。

当前的楼市政策，尤其是一线城市，需要继续加大力度，否则市场必然会出现下滑。

2：2022年11月至12月房价下跌过快，导致部分购房者抱着抄底心态入市。 尤其是12月份，楼市整体遇冷。 疫情基本过去后，市场恢复上涨。 但普通消费者收入增长有限，经济波动下购房意愿有限。 前期积压需求得到释放后，市场新增需求减少。 继2月、3月房价上涨后，二季度购房者再次观望。

3：人口、婚姻等数据影响市场对后市的判断。 5-6月是“印度之春”之后学区住房需求减少的月份。 再看二手房，6月份，一线城市二手房销售价格环比下降0.7%。 比上月上升0.3个百分点； 二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。 市场整体经历了明显的冷季。

4：6月部分房企再次出现雷雨天气，包括中建等企业债务危机持续，降低了购房者购房意愿。 北方过热的天气也影响了看房等消费活动。

经过十几年的快速发展，房地产市场对应了经济增长换挡期、结构调整阵痛期、历次刺激政策消化期的“三期叠加”。 尤其是疫情之下，购房者缺乏信心。 不少房企的雷雨影响了购房者的安全感，因此多项宽松政策对市场的影响低于预期。

总体而言，当前的房地产市场需要购房者恢复信心，而市场稳定必须从一二线开始。 总体来看，政策内容越来越广，政策力度越来越强。 对于2023年的市场来说，随着信贷供给的井喷，一二线城市市场企稳，出现了“小阳春”。 但总体来看，大部分三四线城市仍处于调整过程中。 房地产市场仍期待未来更多利好政策的出台。

整个中国的一线城市房地产市场必须稳定下来，尤其是完善的需求支持政策落实到位，市场才能真正稳定下来。

从房地产市场来看，2022年一系列稳定楼市的政策将主要出现在二线及以下城市。 一线城市主要需求改善。 由于二套房首付比例高的影响，入市困难。 经济工作会议明确，要稳定房地产市场。 预计一二线城市将有稳定政策，包括最近大城市的城中村改造等利好政策可能会陆续出台。

第二套住房认定标准要大幅调整，特别是一买一买，认房不认贷的要求要成为全国各城市的实施政策。 现在国内想买房的人只有一线城市的改善需求！

简单总结一下，如果近期认房不贷的政策出台，那么市场肯定会企稳并大幅上涨。 如果最近出台了认房不贷的政策，买房可要谨慎了！

一线城市房地产政策工具箱是时候打开了！