周二市场畅谈政策继续收紧供需进一步下滑4月市场总结及5月展望

4月份政府调控力度不减，5月份更多三四线城市将面临销售压力。

刚刚过去的4月，44个市县出台了47项调控政策。 如果加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，地方政府“严控”的呼声已达50多起。 4月份，不仅监管频率增加，执法力度也更强。 以“限售”政策为例。 截至4月底，已有18个城市落实了这一政策。 范围不仅限于一线城市。 济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也纷纷加入。 控制了队伍。 随着限购、限贷、限售等政策持续密集出台，调控效果在4月份开始显现，市场流动性随之下降。

具体看4月份市场成交情况，一线城市仅深圳成交量环比增长，但这主要是由于上月基数较低所致。 深圳4月成交量仍同比下降24%； 初步统计，二线城市成交量环比大幅下降。 从数据来看，厦门、长沙、天津等典型城市成交量环比均下降40%以上。 大部分二线城市成交量环比下降。 仅合肥、沉阳成交量环比增幅超过10%。 二手房市场持续降温，月内北京、上海、杭州等地挂牌量和价格均有不同程度调整。 以上海为例，4月份二手房均价较2月份下降约1500元/平方米。 调整原因与“限购、限贷、限售”密不可分。 这些调控政策对二手房市场产生了直接影响。 4月份，二手房市场延续一季度的颓势，二手房的持续低迷也逐渐影响了一手房市场。

三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量居高不下，但地方政府也表明了高压调控的决心。 以常州为例，为了防止市场过热，当地政府于月初出台了“两年限购”新政策。 4月份常州成交量达到68万平方米，环比增长6%。 环比涨幅控制在较小幅度。 里面。

土地市场方面，4月份土地成交205宗，环比下降22%。 成交面积2056万平方米，环比下降17%，平均溢价率为39%，环比下降10个百分点。 不过，从具体地块来看，土地拍卖的热度似乎仍在持续。 例如，无锡出售第一块“彩票”土地，万科在广州拿下两块50%自有土地，北京自有地块名义底价也有所上涨。 超限自住住房等。不过，目前土地拍卖的火爆，主要还是得益于“底部支持”政策。 由于大部分热点城市都对地价设定了“上限”，短期内调控的影响尚未显现。

最后，我对接下来的市场走势有五点判断：

1、从总体政策看，5月政策力度有所减弱，但重在“落地”。 少数成交数据依然良好的城市（如重庆、东莞）可能会继续出台政策。

2、对政策较为敏感的二手房市场，短期走势将继续低迷，挂牌量和成交量将进一步减少。

3、政策对一手房的影响将逐步显现，供需规模反弹的可能性不大。

4、随着调控进一步蔓延升级，更多三四线城市将面临销售压力。

5、未来土地拍卖市场将进一步分化。 考虑到市场、货币政策等多方面原因，房企在土地拍卖市场的出手将会更加谨慎。