底部可见破局在望—大咖云集共论天津房地产市场形势

1月12日，由中指院天津分院主办的《2023年天津房地产形势交流会》举办，相关政府部门、金融机构、品牌房企天津代表、中指院专家团队共聚一堂，共同探讨当前房地产市场形势、行业竞争格局及企业发展机遇。

2022年，我国宏观经济面临下行压力，同时多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所 未有。2022年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加近期我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。

2022年12月中央经济工作会议指出，2023年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。会议强调“要更好统筹经济政策和其他政策，增强全局观，加强与宏观政策取向一致性评估。”着力扩大内需，住房改善消费放在了首位，改善性住房需求或将是2023年政策侧重点之一；房地产相关内容主要放在“有效防范化解重大经济金融风险”，2023年政策将围绕化解风险展开，“保交楼”是重中之重，优质头部房企风险得到中央高度重视；与2021年会议内容不同，本次强调“要确保房地产市场平稳发展”，房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要；“房住不炒”后移，放在了具体工作后面，表明“房住不炒”是行业中长期定位；再提新发展模式，建立“人房地钱”联动机制、租购并举、盘活存量是重要方向。

需求端政策趋势：因城施策力度加大，二线城市政策有望全面放开，一线城市政策有空间，包括北京、杭州在内的城市都进行了一些相关政策的优化调整。

置业意愿：疫情影响下置业意愿略有回落，一线和二线城市置业意愿提升，其中一线城市提升相对明显，二线%；三四线城市和县城置业意愿均下降。

2022年，整体经济面临下行压力，同时疫情反复等超预期因素频出，天津市场整体较为低迷。商品住宅供应量为694万㎡，环比下降43.2%；成交量为800万㎡，环比下降35.8%；市场供求量下滑明显，成交不足的情况下，销供比为1.15，供应量更加缺乏支撑力；成交均价上涨1.1%，至17396元/㎡。

【成交量走势】全年市场成交量保持低位，月均流速为67万㎡，上半年3月传统旺季“小阳春”及6月年中冲刺，月销售量超过70万㎡；9月天津“认房不认贷、二套首付四成”新政，市场好转；12月成交量达101万㎡，创年内新高；更是受年底疫情放开新需求导入、行业利好政策频出、开放商年底冲刺、集中签约备案等多重政策叠加，催生年底“翘尾”。

【价格走势】受市区成交占比增大影响，全年成交价格结构性上涨至17396元/㎡，6月中海和平之门项目集中成交备案，带动年内最高价格达19598元/㎡。

【环城四区】津南区成交量超90万㎡，东丽、西青、北辰三区成交量均在70-75万㎡之间，东丽区跌幅最小；

【远郊五区】静海为区域成交冠军，疫情制约外来需求，武清缩量明显，退居第二；五区域跌幅均超过30%。

面积段：100-120㎡面积段需求稳定，市场份额维持在25%；改善需求复苏，120-140㎡、140㎡以上户型占比扩大5个百分点。

均价段：买方市场，价格为王，价格段两端市场份额扩大；1万以下及3万以上均价段占比分别扩大2个、3个百分点。