上半年广州市场供需处于近五年低位
文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞
户籍政策的放宽从长远来看有利于楼市交易。 现阶段广州楼市情况如何？
多家专业机构的统计报告显示，今年上半年，广州商品房供需均创五年来新低。 区域分化明显，中心区成交稳定向好，郊区市场容量同比下降，部分外围地区成交持续下滑。
月度在线签约连续18个月保持在较低水平
和富研究院数据显示，今年上半年，广州商品房市场供需均创五年来新低：新增供应374万平方米，首次跌破400万平方米自 2018 年起； 新房成交量448万平方米 连续18个月月度网上签约水平维持在70万平方米左右的低位，这是15年来最长的“探底”调整周期。
值得注意的是，从区域成交结构来看，上半年中部地区成交量保持平稳向好态势； 郊区市场存在一定的分化。 南沙、花都、从化上半年成交量稳定在低位，增城延续下滑态势； 郊区市场承接能力较往年同期有所下降，一、二季度成交规模低于近两年同期。 研究院分析认为，市场成交正由过去的“中心上涨、郊区稳定、远郊下跌”的三级结构逐步压缩为“郊区稳定”的两级结构。中心并有所改善，而郊区+远郊则触底反弹”。
上半年，购房者对宏观经济变化较为敏感，刚性需求购房者受影响尤甚。 与此同时，相当一部分房地产企业在营销力度上相对保守。 买卖双方处于僵持状态，全市房地产项目整体“新销率”逐步下降。 数据显示，第二季度市场新货平均去化率为21%，较2022年的34%有所下降。
中心区楼市稳定与供应量和人口密度有关
房价方面，据广州中原研发部数据显示，上半年广州一手住宅均价为每平方米36169元。 在周边多个区域均价下降的同时，中心区海珠、天河等区域整体均价同比上涨。
和服研究院跟踪发现，中部地区新品保持35%以上的销售清仓水平。 一些标杆项目如琶洲南TOD、万汇天地臻园、保利天瑞等已首次开业或推出新品。 去除率达60%以上。 总体来看，今年二季度中心区30%的项目开始涨价4%-6%； 而黄埔、白云、番禺等郊区近半项目今年继续加大促销力度，利润率在5%至5%不等。 %，但仍有近70%的项目去化率低于40%。
机构分析认为，中部地区楼市稳定与区域供需关系有关。 如果把供需关系进一步细化的话，还与该地区的人口密度有关。 全市11个区中，荔湾区、海珠区、天河区、越秀区每平方公里人口密度在1.77万人至3.34万人之间，远高于其他区。 需求稳定与供给不足相结合，共同支撑了中心区楼市的发展。 调整期间，是实力买家入市的首选。
