烟台2018第46周房产市场解析·土地市场供求大爆发
[摘要] 本周有10宗非工业用地供应，分别位于莱山区、芝罘区和开发区，总建面85.6万㎡。14宗非工业用地成交，分别位于芝罘区、福山区，总建面98.6万㎡。住宅市场成交均价9090元/㎡，环比下降12%。
本周土地供应：本周有10宗非工业用地供应，分别位于莱山区、芝罘区和开发区，总建面85.6万㎡。
住宅市场供求：本周市场供应量30.1万㎡；成交量10.4万㎡，成交量环比上升2%；成交均价9090元/㎡，环比下降12%。
住宅存量：本周市场存量为556.5万㎡，存销比为49个周（存销比=存量/近3周成交量平均值）。
区域及产品线成交：从成交区域看，融创迩海集中备案带动牟平区成交量位列六区之首，天泰城集中备案带动莱山区位列第二；从成交面积段看，90-120㎡面积段产品成交量较高，主要来自融创迩海、天泰城等项目。
中梁首府壹号：11月18日在售楼处顺销高层6#（27F）一单元、13#（30F）一单元楼座。
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金地浅山艺境/形象期/11月17日-11月18日在售楼处举办手作精品永生花、插花花艺暖场活动
银监部门呐喊“严禁资金违规流入房地产”已多年，但截至2016年仍有庞大的2.09万亿元资金流入房地产领域，即便在房地产金融去杠杆严厉的2017年和2018年，违规行为也时有发生。在银监部门开出的41张罚单中，涉及中国建设银行、广发银行、中信银行、中国工商银行、中国银行、平安银行、交通银行、中国邮政银行等30多家银行。
11月15日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布北京市前10月经济运行情况。其中，在房地产建设和销售方面，1-10月，全市商品房新开工面积1740.3万平方米，同比降1.7%；其中商品房销售面积461.4万平方米，同比下降24%。在“金九银十”黯然收场，多渠道房源供给，以及保障性住房投资在北京市固定资产投资领域中占比居高不下的状况中，市场观望情绪逐渐增多，北京市今后的房地产市场将逐步回归理性。
40城住宅成交未有起色三四线月上半月，一线%；二线%；三、四线%。从全年至今的情况来看，40城新建商品住宅成交面积同比增长8%，其中一线%，二线%，三、四线%。值得关注的是，调控较严的三、四线城市成交面积下降，主要是无锡的成交面积环比大幅下降。此前持续火热的未调控或弱调控的三、四线城市成交面积环比出现较大幅度的下降，主要是徐州等前期成交火热的城市出现了较大幅度的下滑。整体来看，三、四线城市整体成交降温明显，市场后续购买力待考。
为进一步维护烟台存量房交易市场秩序,保证存量房交易资金安全,管控存量房交易风险，今年年初，市住建局启动了存量房交易资金监管系统的研发工作。近期，该系统已顺利完成研发进入测试阶段。目前，测试状况良好，预计11月下旬进入试运行阶段。
今年以来，我市出让商住及纯商业用地出让频繁，截至11月中旬，烟台六区范围内商住用地及纯商业用地出让已超100宗，达107宗。17日，西口两宗旧改地块、福山区九宗土地出让;同日，开发区再次挂出8宗土地，含2宗商住用地、6宗纯商业用地。涉及东部城市更新、西部酒店住宅建设，及八角的区域配套等。
11月15日，国家统计局发布2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅环比下降；二线城市环比涨幅均回落；三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩，二手住宅涨幅回落。一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落。
从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
从同比看，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点；1-10月平均，同比上涨0.2%，涨幅比去年同期回落11.7个百分点。二手住宅销售价格上涨1.0%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；1-10月平均，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落13.1个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点；1-10月平均，同比分别上涨6.8%和7.3%，涨幅比去年同期分别回落3.1和0.7个百分点。二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点；1-10月平均，同比均上涨5.4%，其中二线城市涨幅比去年同期回落3.1个百分点，三线城市与去年同期涨幅相同。
10月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，与上月相同，降幅为0.5%；上涨的13个，增加2个，涨幅为2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个，降幅为1.0%；上涨的12个，与上月相同，涨幅为13.3%。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，10月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。
中原地产首席分析师张大伟向经济日报-中国经济网表示，在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，10月70大城市房价的特点是二手房价格出现了明显变化，合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调，其中厦门下调达到了0.9%。深圳、杭州、上海、广州、北京等房价最热点城市二手房价格均出现了环比下调。同比看，北京、上海、厦门二手房价格也出现了同比下调。
为什么二手房价格下调明显？张大伟认为，相比新建住宅限价，二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧，在10月份对二手房市场影响更大。另外，经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始显现，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价，包括之前投资推动上涨的三亚、丹东等城市二手房价格出现了下调。“从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月份楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。”
“降温已是共识，从今年8月仅1城房价下行到10月多城房价出现下跌，从国家统公布的数据来看，楼市降温在持续、一线城市房价下探力度继续增强。”58安居客房产研究院首席分析师张波向经济日报-中国经济网表示，“四季度的调控重点依然是稳定，稳地价、稳房价、稳预期，房价稳中有降的同时，降温大背景下的整体稳定依然是2018年最后两个月的楼市大趋势。未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但一线城市趋冷的趋势将更为明显。”
张波指出，具体来看，10月楼市有三个特点值得关注，一是一线城市房价下降趋势更为明显，从安居客线上的表现来看，二三线城市用户找房热度也明显高于一线，三亚、汕头、徐州分别排在10月找房活跃城市排行榜前3名，而一线城市找房热度普遍下降。二是新房降温幅度大于二手房，新房受部分房企打折促销、精装变毛坯等方式降价影响，“以价换量”带来的销量保持了相对稳定，但价格上涨明显趋缓，相比之后二手房降温体现在有价无市，而实际成交房价保持了相对平稳。三是市场信心指数普遍下跌。从58安居客线上平台的调研数据来看，购房者的信心指数10月环比下降4.2%，认为楼市调控会持续进行的用户比例明显下降，70.9%的购房者认为短期内房价稳定但未来还会上涨。经纪人信心指数在10月份为102.3，环比下降0.6%，57.2%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。
腾策评论：从国家统计局公布的10月70城房价数据来看，一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落，且多达14个热点城市的二手房价格出现了下调，预计未来各地将继续因城施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。
