博鳌·现场丨樊纲：城市群会改变大中小城市住房市场供求关系

2019年7月28日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产主论坛在三亚举办。会上，中国经济体制改革研究会副会长、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲发表了《城市群发展战略与房地产市场的调整》的主题演讲。

樊纲表示，我们经常讨论一个问题，我们经常听学者说，房地产的需求没有了，需求这么少了，需求不振，媒体和报纸都这么说，从而作为分析市场的一个基础。我要提醒各位的是，现在的需求可是在一系列的严控和严限的条件下，我们的严限了几种重要的需求，各种改善性的需求，例如限制二三套房。限制住了迁移性的需求，外地人怎么买房，这两条限制下去，所谓的住的需求，很大部分受到了限制。还有就是限制了投资需求，为什么中国的投资需求这么旺盛，炒房的概念是可以讨论的，有的投资不一定是炒房，有的投资是出租的话，房子还是给人住的。有一批房子买了之后也不租，就等着涨价，这种就是属于炒房。如果中国放开的话，仍然还会有很多投资性的需求。中国的人均GDP现在还是很低的，今年大概是人均一万美元左右。老百姓手里有这么多的钱等着投资的机会，因为过去15、16年的时间内，中国经济的储蓄率一般高于40%，其中有几年是高于50%，我们成为了怎样的国家，低收入高储蓄国家，低收入高财富的国家。大家手里有很多的钱，等着投资的机会。不好，到国外投受到各种限制，我们的资本帐户是受管制的，客观的讲我们是发展中国家，还是要受管制的。大家手里有一大笔钱等着投资，如果放开限制的话，需求仍然是很强烈的。如果炒房和投资的需求过大，又会形成一种泡沫。现在不得不在长效机制没有出台的情况下，我们采取短期的限制措施，这是行政的手段。我个人近年来一直表达这个观点，在没有长效机制的时候，不能判断泡沫鼓起来的时候，采取抑制措施，就不会有大泡沫，就不会有大崩盘和大危机。从这个角度来讲，我们需要限制措施。

这种措施的好处，诸位现在都讲，我们现在日子难过，房地产市场也面临着很多的调整，我们很紧，资金紧，什么都很紧张。我们重要的结果，做这些宏观调控的调整措施的结果，我们没有大泡沫，没有像日本九十年代初期，像香港1998年前后暴跌60%—70%的状态，我们的软着陆，有一点小泡沫，不断的进行调整，这是好的事情。走出舒适区，经济学就是过热的时候，挣钱太容易，太舒服了，这就是过热的时候。如果继续大过热的话，没有这种限制，让各种需求完全迸发出来的话，从目前来看确实是有问题的，可以产生大泡沫，最后导致大危机，这样对中国经济长期来说是没有好处的。某种意义讲走出舒适期，面对调整是健康的状态。

最近这几年，中国房地产市场发生最大的一件事情，就是中央城市化战略的调整。这个调整表现在什么地方，以前的战略城市不叫做城市叫做城镇化发展，限制小城市的发展，给大城市供地，不给小城市供地，人口涌向了大城市，结果2014、2015年的时候，市场两极分化，一方面大城市房价高起，一方面小城市和小城镇库存积压。当时去产能和去库存，指的就是房地产的库存。两极分化对于决策者起到了重要的推动作用，推动他们转变房地产市场和城市化的发展思路。从原来的城镇化到现在鼓励发展大城市群的战略，鼓励向大城市多供给的战略，这是这几年的战略变化，国土资源部明确表态，要给大城市增加土地供给，减少小城镇，特别是人口流出的小城市的土地供给，允许大城市集体土地入市，建的房屋和租赁房开始上市了。然后几个湾区，雄安新区，京津冀加了地，提出了粤港澳大湾区，长三角城市群，现在叫做长三角一体化，对于房地产市场而言是最重大的变化。

城市群的发展意味着大中小城市的土地和住房的供给能够互补打通，这就会大大的改善城市群的区域，整体住房供给的情况。过去这些大城市发生的情况是什么，就是因为人口的增加后的需求增加，另一方面供给没有增加，严格受到限制。经济学家解说不了房地产市场的问题，这就是基本的供求关系的问题。为什么有的城市那么紧缺和拥挤的地区，为什么价格上不去，就是因为出现波动，马上供应供地和增加供给，供求平衡就是稳定和平衡增长的问题。现在城市群的战略，把一个区域的土地供给和住房供给，通过基础设施，通过轨道交通的连接打通，这对房地产市场的供求关系具有重大的影响。

在此我想提醒诸位注意的问题，注意正在发生的这些变化，土地供给的增加，会改变住房市场供求关系的格局。城市群的发展，会改变城市群中的大中小城市住房市场供求关系的调整。对下一站中国房地产市场的发展具有深远的影响。是不是有的地方房跌不知道，供给的增加是市场稳定的重要因素，而且这样一种新的发展，会带动整个城市化，带动整个城市群地区的基础设施的建设和各方面的需求，会吸引更多的人口进入这个区域。一方面是重点增加，一方面供地增加会带来需求的增加，这些确实需要进行深入的前瞻性的一些研究来判断未来发展的趋势。

最后，想说一点无论是新的城市化战略，还是现在的这些政策起作用的条件下，宏观形势的变化下，所引起的房地产的调整，我们应该拥抱。最近有100多家房企，面临着被兼并和收购的状态，我听说了以后觉得很好，说明房地产市场的市场化程度非常高，企业可以通过产权的交换，融资也好，盘活也好，使得产业整个得到调整。有些产业之所以难，就是因为去产能难。因为大家都抱着产权不动，都想着通过借钱、融资、来缓解资金的短缺，就应该用产权来置换一些资金，来盘活一些项目。在这个意义上，我说这是非常正常的，任何一个产业都是经过这样一轮一轮的调整，包括房地产产业。几千家企业都在一个产业里面存在的情况，将来一定会逐步的适应和调整，都会这样的，不仅仅是房地产产业。发达国家的产业多好，一个产业里面就几家，叫做寡头竞争，价格上还有一些勾结，定价可以高一点，利润可以高一点，可以多搞一些开发和创新等等。我们的产业大概也面临着这样的调整，房地产经过这样的一轮调整，从供给和需求的各个方面，都会更加均衡和健康。